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高房价之下,谁是赢家?谁是输家?

赵承业 来源: 发表时间: 2010-05-10

       政府土地供应的垄断、过度投资投机活动、银行系统过度融资,推动了中国房价不断攀升,高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者、投机者手中,高房价扭曲了社会财富分配机制,削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费,加剧了社会两极分化,有损于国家金融安全与经济长期发展。

不断攀升的房价

自1998年住房改革以来,全国商品房销售价格持续增长,且从2004年开始商品房销售均价的年增长率高达10%~15%,2008年全国商品房销售均价较上年略微下降,2009年全国商品房销售均价达4,695元/平方米,较2008年全年销售均价增幅达23.5%。
一般而言,国际通行的居民住房开支,应占家庭收入的20%~30%左右,房价收入比(一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比)则在3~6之间。当房价收入比高于10时,居民收入水平不足以负担高水平的房价。据2008年《中国统计年鉴》数据显示,2007年,中国的房价收入比平均为15倍,北京为23倍。在发达城市里,一套中型住宅动辄一二百万,二三百万元,房价高企不但使城市收入优越的企业白领、大学教授、机关干部等中产阶级买不起房,甚至连城市市长、部级官员也声称买不起房,至于中低收入的工薪阶层,其购房安居更是成为越来越远的梦想。

高房价成因分析

成本推动——土地财政高主导的高房价
政府对土地供应的垄断,限制了土地供应方式。在现行的土地招拍挂制度下,遵循价高者得地的交易规则,地价越高,地方政府卖地收入越多。据国土资源部数据,2009年中国土地出让总价款为15910.2亿元,同比增加63.4%。其中,招拍挂出让价款15098.亿元,同比增加66.5%。房地产用地出让价款13391.8亿元,占出让总价款的84.2%。北京2009年土地出让收入928亿元,其财政收入2027亿元,土地收入达到了财政收入的46%;杭州2009年土地出让收入预计1200亿元,其财政收入1019.43亿元,土地收入达到了财政收入的1.2倍;上海2009年土地出让收入达到了1043亿元,其财政收入2540亿元,土地收入相当于财政收入的41%。
其次,房地产业税费高企。首先税收繁多,税收包括营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、耕地占用税、土地使用税、契税、土地增值税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等十几种。据测算,房地产业税收占全中国总税收额的8%左右,扣除关税等特殊税种后,占一般工商税收额的比例高达15%左右。另外各种行政收费繁多,以北京为例,开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达20多种。
2009年,深圳市地税部门共实现税收828亿元(不含契税),其税收额全国排名第三,仅次于上海和北京。总税收中,房地产业税收124.7亿元,增长34.2%。 2009年前11月,深圳市建筑业税收为58亿元,与同期房地产税收相加,总计约170亿元,已占同期总税额的22%以上。 2009年,为应对金融危机,深圳市地税部门减征二手房等交易各项税收15亿元。 如果不考虑暂时性减税因素,深圳房地产业总税收占总税额比重就更大。

成本推动——过度投资
由于中国大部分产业产能过剩,技术创新不足,新兴产业与第三产业发展困难,大量的工商企业纷纷加入到房地产业。大量的上市公司、国有企业特别是中央企业,携巨额资本投入到房地产业,从而不断推高土地价格,不断推高房价。
2009年,各个城市“地王”频出,令人目瞪口呆。7月,长沙一块土地以92亿元的价格成交,创下了中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。12月22日,被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块经过44次举牌,最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得,创全国地王新纪录。12月底,上海新江湾城C6地块每平方米32484元的楼板价刷新全国纪录。2009年的中国楼市成了冒险家的乐园。
据统计,136家央企中,逾七成企业涉足房地产业,其中以地产为主业的有16家,辅业包含房地产的则达80多家。保利集团、中远集团、华润集团、中海地产等纷纷争当地王,如保利2009年投资约460亿元拿地,在南京、成都等城市创造地王。

需求拉动——过度投机
由于中国房地产市场高速发展,房价不断攀升,各种社会资本及境内外游资如著名的温州炒房团、山西煤老板,国际投资银行等加入到房地产市场炒作。
受开发国际旅游岛利好刺激,今年1月以来1000多亿热钱从各地涌入海南, 海南的房地产进入了疯狂炒作的阶段。
2009年全年,海南商品房销售面积560.34万平方米,同比增长50.5%;商品房销售额351亿元,同比增长73.2%。其中,在海南国际旅游岛上报国务院批准的去年12月份,海南全省商品房销售面积124.69万平方米,占全年销售量的22.25%,较之11月份环比上涨158.80%。据中央电视台报道,2010年1月前20天海南的商品房销售量560万平方米,已达到2009年全年的总和。
在2009年没有遭遇爆炒之前,三亚的房价跟青岛、大连、秦皇岛较为接近,海景房价格在每平米2万元左右,但如今三亚一线海景房一度普遍涨至3万~4万元每平米,部分楼盘售价每平米超过10万元。比如三亚大公馆的复式房,售价高达每平米12万元。亚龙湾某别墅价格也达到了每平米12万元。在三亚湾的豪宅“三亚国际公馆”,2009年9月到2010年1月,共调价四次,调价幅度分别为10%、10%、15%、35%,均价从每平米3万元,调至现在的每平米5.5万元。

金融推动——泡沫堆积

由于中国工商企业近年经营困难,前景堪忧,中国银行业庞大信贷资本难以找到出路。在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下,银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓,不断增加消费者的按揭贷款,不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款,这一方面制造旺盛的市场需求,一方面催生了强大的市场供给。
据统计,2009年中国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元,其中房地产开发贷款累计新增5764亿元,个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元,这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。据调查银行业20%左右贷款余额给予房地产业,40%左右贷款虽然是贷给其他产业,但其抵押品是不动产。此外,银行对工商企业贷款通过各种形式流向房地产(如建筑企业对房地产开发商的垫资),所以,金融安全的一半系于房地产。如果房地产泡沫破灭,全国房价大幅下调,必然危及金融安全。

高房价扭曲社会财富分配机制

高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者投机者手中,高房价扭曲了社会财富分配机制,削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费,加剧了社会两极分化,有损经济长远发展与经济安全(详见前页高房价之下赢家输家一览表)。
  
对策

世界许多国家都非常注重防范高房价对居民与社会的危害。为了防止高房价对社会危害,新加坡80%的住房是保障性住房,法国、韩国都采取了转让第二套住房或者第三套住房,征收高额所得税的办法。中国政府可采用以下政策,控制房价增长对广大居民及社会经济造成的危害:
其一,改革政府垄断的“招拍挂”土地供应机制,限制房地产业的过度投资投机及过度融资行为,建立惠及大多数城镇居民的保障住房制度与普通商品房供应制度。
加大政府投入,大力发展以廉租房为主体的保障性住房,为占城市人口约30%~40%的中低收入者提供住房。
北京市的经验:北京市2010年搞1000亿的土地一级开发。其中50%要建成包括限价房、经济适用房和廉租房在内的保障性住房。为了达到50%的一级开发土地用于保障性住房的建设,政府将把一级土地出让收入的一半以上,约300亿返还到保障性住房的建设当中。过去三年来,北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米。其中,2009年新开工政策性住房面积938万平方米,占住宅施工面积的38%,比上年提高12.3%,预计北京2010年保障性住房的投放比例,将在2009年的基础上再提高12%。北京拿出50%以上的土地出让金用于保障性住房建设,该比例在中国国内绝对是一个天量投入。如果今年北京市按照这一政策执行下去,这么大的保障房建设量,对于普通商品房价格将起到很大的抑制作用。
大力发展中小户型普通商品房,为占城市人口约50%~60%的中等收入阶层提供住房保证。改革普通中小户型商品房土地出让招拍挂制度,降低其土地出让成本,加大中小户型普通商品房土地供应;减少普通商品房开发税费种类并降低其税费水平;控制开发商开发普通住宅盈利水平;制定限制投资性购买普通商品房、禁止投机性炒作普通商品房的法规,采用开征物业税等税收手段,对投资炒房者所获的溢价收入征收高额税收。
其二,以市场化方式满足占城市居民人口约10%富裕阶层住房需求,严格限制低容积率高档商品房、豪宅、别墅的土地供应,提高其土地出让成本,以市场定价方式确定交易价格,以确保城镇土地资源优先向保障性住房及普通商品房供应。


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