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金融调控楼市遏制房价

陆志明 来源:国际融资 发表时间: 2010-02-03

一如年后的寒风凛冽,2010年元旦之后的中国楼市正式迎来了全面调整时期。除去京沪深穗等中心城市的楼市量缩价调以外,更为重要的是中央决策层对于楼市金融调控政策日趋收紧。全国住房与城乡建设部部长姜建新明确对外宣称:将继续综合运用土地、信贷、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。包括严格二套房信贷等政策,来遏制房价过快上涨。
而上海公积金管理中心近期公布沪上第二套改善型住房判定新规则可认为是对这一新政的先行试点。除了在消费终端领域进行金融控制之外,严格审查民间流向楼市的信贷资金动向、将开发商购地首付比例提升至五成、严格限制央企进入楼市的规范流程等措施也从楼市生产始端领域加大了监察力度。从系统性的角度来看,一如中央相关文件所指:对楼市进行全面系统的调控,以遏制房价的过快上涨。
首先,从楼市终端消费领域的金融调控来看,出于社会安定和谐与维护楼市长远健康发展的目的,有保有压、确保满足自住与真实改善型需求、抑制投机性需求成为了中央决策层的首选。基于此,继续对普通居民的首套房贷实施优惠首付与利率支持政策,如上海从2010年元月起,凡是购买90平方米以下普通住房的个人仍能享受1%的税率,但是必须凭借房地产交易中心出具的首次购房证明。所谓“首次购房者”虽然要求购房者名下没有单独或与他人共同购买的住房,但是与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承财产或拆迁安置获得住房的除外。实质上这在相当大的程度上给予了真实改善型购房者相应的空间。
而对二套改善型住房认定的严格化则有效地剔除了相当部分虚假改善型购房者,上海市民第二次贷款购房时,只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米,才被认定为购买非改善型住房,才能享受最低首付20%和最高60万贷款额度的二套房公积金贷款。其中33.4平方米实为上海市2008年城镇人均住房面积。按照这一标准,原先已有较大人均居住面积的家庭在购买第二套住房时将无法获得最优的信贷支持。这避免了楼市投机者通过连续购买两套较大面积住房来获得二套优惠房贷的弊端。
当然,目前这些新政仍处于初步试行阶段,相关的实施细则尚未明确。如对非改善型二套住房的首付与信贷差别利率待定。不妨可以考虑实施更为严格的差别利率和首付标准,如二套非改善型住房的首付比例提升至60%,而三套以上住房不论是否还清银行贷款,均需执行高首付和高银行贷款利率。
此外,从直观的政策数据分析,受此次新政直接冲击最大的当属已有一定住房面积的中小型投机者,如以个人家庭为单位的炒作1~2套房的普通购房者。而对于资金实力雄厚、以商业信贷或民间信贷支持为主的团体企业炒房者来说,效果尚不明朗。毕竟这些民间团体机构可以有更多的其他融资渠道,可以不受房贷政策左右。从目前沪上房地产行业的炒作状况分析,内环豪宅基本以团体企业大规模资金为主,而外环自主型住房则为普通居民小规模炒作为主。
从2000年以来沪上楼市的基本发展格局来看,内环豪宅型住房往往是拉动外环自住型住房炒作的主因,且前者涨幅力度与前瞻性均远高于后者。如果沪上收紧二套房贷的主要对象最终为外环普通小型投资者,那么恐怕在引导房地产行业预期方面有所不足。考虑到以往楼市上行过程中卖家往往将投机成本转嫁给下游真实需求买家的案例,那么,这一政策如果打击力度不够的话,即不能引致投机参与者预期改变的话,就可能反而会拉高楼市投机者的出价。如2009年底“国四条”出台与收紧二套房贷传闻时期,楼市炒作反而更为高涨。
从上述分析中不难发现,打压楼市投机行为实质上与鼓励自住改善型真实需求是相辅相成、互为因果的。鼓励自住改善型真实购房需求需要抑制市场投机,而抑制楼市投机则会相应增加楼市供应量,保证真实需求能够买到合理价位的房源。因而下一步楼市金融调控的核心应该调整至打击开发商与投机者囤积炒房的生产供给领域。
其次,从楼市始端生产消费领域的金融调控来看,严格信贷资金流入楼市,加强对开发商的信贷调控力度,规范央企进入楼市的程序与考核机制,限制外来热钱对中国楼市的炒作等等均是当下所需考量的政策空间。
事实上,从近年来全国楼市上涨时期的历史来看,开发商与投机者往往在某一年大赚之后即在来年进入“冬歇调整期”,如2005年大涨,2006年停滞,2007年再涨,2008年回调。这一表象下蕴藏的市场经济规律在于:京沪深等超大型中心城市年轻外来人口的大量涌入定居,带来的刚性需求增量无法在短期内消化。一旦政府在户籍制度、保障性住房制度安排上缺乏大手笔的革新,那么,刚性需求将被迫入市消化房地产行业前期存量,并相应带动投资型需求入市,从而从根本上推高房价。
如果缺乏有力的宏观金融调控政策出台,很难说开发商与楼市投机者不会在2009年大赚、现金流充沛的情况下,并不急于推出新的房源以缓解资金链压力,从而延续以往历史,重现持续高位低成交量的萎缩格局,开发商和投机者以此等待下一波自住刚性需求爆发的 “年度轮涨”格局。
如果说目前房价还能依靠“丈母娘需求”,举家三代积蓄予以支付,那么,下一波上涨之后,房价将真正成为高收入“金领”阶层所独享的玩物,绝非普通消费者所能承受。即便是刚性需求,在无法承受之重时也必须退避三舍。而此时的房价即便像某些开发商所言“无法抑制上涨”也仅仅是最后投机性的狂欢。事实上,世界经济金融投机史早已证明:任何一次房市、股市等金融市场的投机盛宴终将面临最后的“审判日”。
为避免这一恶果的出现,最有效的措施就是及早刹住房价快速上涨的势头,通过提升居民实际可支配收入与降低高房价并举,强化对开发商和投机者的金融调控扩大楼市有效供给。避免以往冬歇期缩量维持高价状况是降低房价的必由之路。因而对于涉及商品房市场开发和投资的信贷资金必须加大审查力度,尤其是民间企业、地下钱庄和海外游资,更需要实施有效的调控措施。
另外不得不提的是,2009年下半年楼市快速飙升的主因是央企。据相关媒体披露:北京市2010年土地招拍挂第一单——丰台区黄土岗居住用地,再次花落央企——中国铁建房地产集团。凭借背后强大的国有金融机构授信支持,央企在2009年下半年的房地产市场上风生水起,获地王如探囊取物。这不仅与大型国有企业退出一般竞争性市场领域的基本方针不符,更与中央抑制房价过快上涨的政策指向相悖。
因而有必要强化对央企的金融信贷支持管理,建立健全风险管控体系,强化资金预算控制,从严控制资产负债水平,严格管控现金流量,努力降低经营风险。对于转移信贷资金用途,将原本用于技术研发的信贷支持转移至楼市的央企应加大审查力度,确保央企经济效益和社会公共效益同步实现。尤其是在关系到社会安定和谐的房地产市场,央企的社会公共责任应得到相应的强化,而不能像民间企业那样一味追求高收益而向高风险行业投资。
另外,增加开发商与投机者运作成本的另一重要政策工具——物业税也同样值得期待。据相关媒体报道:物业税在北京、辽宁等十多个省市模拟运行六年之后终于有望推广到全国范围,这也意味着离物业税正式在全国上线又前进了一大步,从中也不难看出政府推出物业税的决心和信念。
 受房地产物业税冲击最大的当属“温州炒房团”这样的投资客。如果参照国外一般运行模式,实施累进式的课税模式,那么,大面积、大总价的豪宅以及同时囤积炒作多套房源的开发商与投机者将可能要付出极为沉重的代价。最终逼迫炒房者降价出售存量房,平衡市场供需关系。同时,开征物业税将使开发商有更多动力开发中小户型,更利民生。早先所定下的“70,90”政策才有其真正的用武之地。(摄影  常枫)


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