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中国房地产市场与国际融资的猜想

孙国瑞 来源:国际融资 发表时间: 2010-02-03


作为聪明的商家,应该说哪个行业好就往哪儿投,哪儿回报率高就往哪儿投,就像股民选股票一样,这是最浅显的道理。投资的目的就是一个——赚钱,获得丰厚的回报。要谈今年的房地产市场和国际融资,先要看看近期一连串的政策信号。看不懂信号,如同看不清方向。在没有完全走出国际金融危机的大背景下,情况更是如此,中国作为经济发展较快的地区之一,世界关注度越来越高,国际热钱该向哪里流动,显而易见。
最近有经济学家分析,今年国家绝对不会像2009年那样,一下子拿出4万亿元搞基础设施投资。银行放贷有了新规,开发商“钱紧”,上哪儿找钱,这是开发商今年要多考虑的问题之一。据有人调查,2009年北京等一线城市不仅把闲置几年的房子都卖出去了,在建楼盘一开盘就售光了。半年就赚了一年的钱。杭州有的售楼小姐,一人就卖了上亿元的房产,年薪达到30万~50万元。车跑得越快惯性就越大,房地产市场也有惯性,今年房地产市场又会怎样呢?决不会2009年是“火焰”,今年是“海水”。决不会出现水火“两重天”景象。2009年是“保八”,今年要“超八”,相信房地产还会有“不俗”的表现。若不信,年终验证。

从政策中嗅出了什么?

人们可能已经看到,近一段时间国家出台了一系列有关房地产方面的政策,密度之大可谓少见。2009年11月10日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。
2009年12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。
2009年12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比,本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。
2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前,一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策,有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”,是有效的遏制。为此,也许有的人就要为钱着急,为钱奔波了,这时也许是国际资金进入的机会。但还需要进一步关注,因为市场千变万化,常有出人预料的情况发生。
2010年1月7日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台,很多人都在研究这个通知的背后意思。2009年以来房价、地价快速上涨,社会舆论压力太大。估计今年3月的“两会”关于抑制高房价的提案、议案还会不少,这是个老话题了。提案归提案,房价该涨还涨,房价从来没有因为代表提案而放缓上涨速度。别说,一纸小小的提案,想想国家稳定房价政策出台了好几次,又会怎样呢,哪一次挡住了房价上涨?有政策固然好,但不要期望值太高。政府绝对不希望房地产的大起大落。大起,政府的社会压力大,也会影响社会稳定,带来不和谐。大落,会影响经济发展,商人不高兴,政府不能没有商人,也不愿得罪众多百姓,政府只能出面调和,要兼顾两头。“稳定房价”政府文件用词很讲究。所以要读懂文件,吃透政策,别歪解。“房价年年涨,楼市年年旺”这才是政府初衷所在。任何政策,总是有一定时效的,只可能管一时,不可能管长久,随着时间的推移,再硬的政策也会由硬变软,由盛而衰。我们不要总是抱怨政策如何如何,也不要指责别人怎样怎样,而要学会独立分析判断。抱怨、指责,常常会失去了理智。
说完政策,再来看看2009年房地产的情形。2010年1月11日,中国指数研究院发布2009年中国70个大中城市土地出让金排行。报告指出,2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州排名第一。统计显示,2009年70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比2008年增加140%,同比“疯狂”的2007年增加49%。
2009年房地产一线城市的杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元,位居全国第一,杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。
在一线城市中,上海、北京土地出让金位于前列。广州受255亿“地王”影响,土地出让金同比大幅上涨,位居第五。深圳受土地供应偏紧影响,土地出让金相对较低,仅有136亿,位居23位。
二线城市中,杭州、天津、宁波、武汉等经济相对活跃的城市土地出让金位居前列。天津2009年土地交易放量,土地出让金收入732亿,仅次于北京。
据有关分析,2009年中国土地市场“地王”频现,“地王”的出现直接放大地方政府的土地出让金收入,领先于其他行业,出现“爆发式”回暖。
一季度之后,土地市场成交量逐渐增长,成交价格持续走高。“地王频现”成为2009年土地市场最真实的写照,不论是总价“地王”还是单价“地王”。就连地处西部的甘肃省2009年的土地收益已经超过了59亿元。

再来看看今年开年的情况

有人常问,2010年的房地产市场会不会降温,房价会不会降下来?目前人们明显感到市场的通货膨胀压力很大,钞票印多了,也就是老百姓说的钱不值钱了。在这种情况下房价能降吗?再加上中国正处在城市化进程中,大量外来人口涌入城市,有钱人买好房子,钱少一点买普通房子,钱再少一点买郊区的房子,买房的冲动几乎人人都有,没房子的想买房,有小房子的想再买大房子,有旧房子的想买新房,有一套房子的还想买第二套房子,老年人想买房给儿子结婚,年轻人想买房给父母养老,等等。试想,大城市的房价能降吗?有人担心房子今后还会涨,心理预期如此,钱攥在手里必然贬值,今年购买两居室的钱,弄不好明年只够买一居室的,买房胜过存钱,胜过炒股。人们总是习惯于跟涨不跟跌,越涨越买,国外热钱也一定来凑热闹的。
今年刚开年,土地市场依然红火,别看天气是格外寒冷,但土地价格依然在高位运行。据媒体报道,2010年1月12日,1月7日,南京市的“限地令”刚出台;8日,新年的“土地第一拍”就拍出了住宅用地的“新地王”——这一拍就拍出了南京土地拍卖史上最贵的一块地:楼板价高达15977元/平方米!
地价怎一个涨字了得?!这次南京市国土局出让的四块地,招来了22家开发商的角逐,除了六合一块冷僻的综合用地底价成交之外,其他三块地的身价均翻倍上涨,有业内专家调侃说:“不差钱的开发商显然没把房地产调控政策放在眼里”。
北京情况也是如此,今年第一块地也是高价出让。同样是1月7日,中国铁建房地产集团有限公司以19.85亿元的价格拿下2010年北京土地市场招拍挂第一单——丰台区黄土岗居住用地,折合楼面地价每平方米8016元。买地怎么像当年买白菜一样疯抢,因为京城土地金贵,寸土寸金。开发商高价拿地,看来是不差钱了。也不一定,有的只有拿地钱没有盖楼钱,买地是为了囤地、炒地、倒地,转手倒卖照样赚钱。我们在北京也常常看到闲了多年的地块照样不开发,而是待价而沽,这种现象其他地方也存在。

判断房地产市场是一件很难的事,又是一件容易的事

根据国家统计局最新公布的2008年GDP(国民生产总值)31.4万亿元人民币,2009年GDP增长率预测为8.5%。照此计算,全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。
那么2010年会是什么样呢?估计不会低于这个数字。理由是土地是稀缺资源,加上中国人多地少的特殊国情,大城市可开发利用的房地产用地越来越少,同时,房地产业又被公认是国民经济的支柱产业,尽管这个支柱出了一些问题,但又有哪个行业能替代呢?实体经济复苏是一个缓慢过程,出口今年不会有太大转机,内需拉动2009年已经做了大量文章,汽车制造业能力有限,电信业也远不如房地产对国民经济的产生的影响大。房地产业能带动五六十个行业,如水泥、钢铁、木材、装饰装修、物业、绿化、信贷、税收、建材、玻璃制造、家电、五金、家具等等。中国人有一种根深蒂固的传统思想意识,有钱就买房置地,因为这是不动产,有增值保值的特殊属性,在股市不明朗时一些热钱必然投入到房地产里来。房地产从来就有投资的功能在里面。
很多人还记得,2009年年初国际金融危机四处蔓延,房地产商开始发愁,抱怨房地产的严冬已经到来,开发商要抱团取暖,共度严冬。很多专家也判断房地产要到年底才可能好转,出现复苏迹象。然而事实证明这些判断全部不攻自破。春节过后房价出现了意想不到的“小阳春”,于是又有人说话了:“小阳春”能走多远?结果怎样呢?一直到年底,房价在多个大中城市一路走高。实际上,谁听了专家的话谁后悔。所以判断市场一定要学会分析,不要相信任何人的话。想想一位致富农民的话,很有道理。有人问他,你是怎样发家致富的,一开始他不愿说,后来人们总是追问他,他实在是不耐烦了,说道:“俺的做法就一条,乡镇干部叫俺们种啥,俺偏不种啥。”有人不理解地问:“这是为什么呢?”他说:“这不很明摆着嘛,人们都种,种出来卖给谁?卖不出去,一年白干,老婆孩子吃什么?到时候乡镇干部拍拍屁股走了,俺一家老小吃啥喝啥?他管得了吗?”道理就是这么简单,农民都悟出来了。

“商者无域”,国际资本的大融合已成为一种发展趋势

要改变目前中国房地产业融资结构的不合理现状,就必须实现房地产融资的多元化,应当朝上市融资、股权融资、信托计划等直接融资方向大力发展,但是如何运用这些在国外很成熟的融资渠道,还需要更多的交流、探讨和改进,使之适用于中国市场,并寻求政策导向与其无缝结合,推动中国房地产行业的可持续发展。规避金融风险,利用外资又要防范外资的大进大出背后容易引发的问题,一定要有风险防范意识。
房地产商的钱哪里来?一是银行贷款,二是楼房预售款,三是其他方式。有开发商希望企业上市,上市就可以吸纳社会资金。长期以来中国的房地产开发模式一直沿用单一的香港模式,香港模式中显著特征是房地产开发商更多地依赖于银行提供资金。根据统计,中国房地产开发商自有资金占房地产开发不到17%,而在美国,房地产开发资金更多地来源于社会大众资金,只有15%左右才是银行资金。另外,国外的一些保险融资,养老金等都可以投资于房地产,而按目前的法规,中国保险公司禁止直接投资于房地产,养老、企业年金等都不可以参与房地产开发,显然中国的房地产开发融资都集中于银行体系,同样房地产衰败的风险对金融体系的破坏和威胁也会更大。
中国加强对房地产业调控、严格规范土地市场。土地和资金是房地产业的命脉。控制土地和信贷,即等于扼紧了房地产业的咽喉。对于中国的房地产企业来说,国际融资犹如一匹野马,不要避而远之,不要“怕”字当头,而要善于学习,提高驾驭技能,使之早日成为自己的一匹宝马良驹,为我所用,为我效力。
在房地产金融发展的新形势下,房地产开发商如何正确理解和把握房地产金融市场的政策走向与发展趋势,如何开辟新的房地产融资渠道及融资方式,成为迫切需要解决的现实问题。
中国房地产市场快速发展时期,海外基金一直是重要的市场参与者,在初期,摩根士丹利、高盛、美林等投资银行领跑者获取丰厚利润回报后,更多的私募基金和机构投资者源源不断进入中国。凡事都有两面性,当我们缺资金的时候,看到外面的钱进来,也许有人会很高兴,但是当我们的市场发生动荡时,他们很快就会撤资,那又会是怎样的情形呢?想想20世纪90年代海南的房地产泡沫,再想想东南亚金融风暴又是怎么形成的。当然我们现在的情况不同于那时,我们有了一定的防范意识和手段,但没有人保证不再发生以前的事情,但也不能因噎废食。
一些业内人士认为,多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业考虑最多的问题。有效地利用外资,借鉴成熟的管理模式都是中国房地产业的契机。
“商者无域”,国际资本的大融合已成为一种发展趋势。各种金融手段、融资方式,将成为房地产企业资金渠道的有效补充,可促进行业的良性发展;提供给众多开发投资商公平竞争机会,也必将引发行业的新一轮竞争和意义深远的变革。从而使得整个房地产业不断走向成熟。
随着房地产金融的快速发展及其在金融市场中比重的不断提高,健全的房地产金融体系对于保持中国房地产市场和金融市场的稳定健康发展,具有重要意义。然而,目前中国房地产金融体系的发展水平,与完善住房制度、加强住宅与房地产市场宏观调控的要求相比,与防范金融风险和保持金融稳定的要求相比,尚有不足之处。因此,当前中国还需要加快房地产金融创新步伐,进一步健全房地产金融体系。应尽快拓宽房地产融资渠道,提高企业的自有资金比重。
从国家统计局的数据来看,开发商的资金来源,来自银行的只占不到20%。
有人担心取消用预售来融资开发房地产的做法,会导致房地产业出现20世纪90年代初那样的不景气状况。其实,那时尚未实行低资本金与独特的预售融资等优惠政策,故不景气是由于开发商以优惠政策廉价拿到地后却没资金开发,加上购买力又不足而引致的。今天,住房分配制度改革产生的巨大购买力,开发企业经过多年的资本积累,已产生了不少年销售商品房100亿元的房企。
目前,中国国内针对房地产证券化还处于争论当中。在宏观调控下,对房地产开发商,在一些条件影响之下,产生了很大的资金缺口,这些缺口基本上是没有办法以贷款形式来填补的。有人想到了国际融资,而很多中小企业不熟悉国际融资的运作方式,不善于尝试,担心出了问题不会处置,比如怎样签合同?利息是高是低?一旦撤资咋办?等等,心存顾虑。
目前房地产主要是依靠银行贷款,这导致了银行承担了很大的风险,在这种情况下,对房地产商的可持续性发展造成极大的影响,一旦风吹草动,开发商就会面临很大的投资紧缩。因此房地产融资应该包括很多种的融资方式,而银行贷款只是其中的一种,我们应该强调股权融资、债券融资、夹层融资,以及用各种信托的方式,到海外、国内市场上融资。
当笔者正准备落笔的时候,央行的准备金率又调整了,我们该怎么判断这一信号呢?大家要仔细打打自己的算盘,算计一下今年日子怎么过,怎么过得好一点。多务实一点,少跟风一点。(摄影  常枫)


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