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外资大规模进入中国房地产市场,要加强监管监测

来源: 发表时间: 2011-02-14

● 分析外资和中国房地产市场

Strengthen supervision when foreign capital rush into domestic realty market
外资大规模进入中国房地产市场,要加强监管监测
■ 孙国瑞

如果短期内,外资大量集中涌入房地产市场,又大量集中撤出,必须警惕,严加防范

外资进入中国国内房地产市场早已不是新鲜事。早在改革开放之初就有外资进入,只是进入多少、进入深浅程度不同罢了。需要注意的是,如果短期内,外资大量集中涌入,又大量集中撤出,快进快出必有炒作之嫌,一旦撤资就有崩盘危险。所以必须警惕,严加防范,关注发展动向。
商务部办公厅日前就外商投资房地产企业审批备案及监管有关事项作出通知,要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查,并会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范,抑制投机性投资。
通知要求,省级商务主管部门在核对备案材料时,重点应就土地文件的完整性进行复核,商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。
通知强调,对境外资本在境内设立房地产企业,不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房和城乡建设部、外汇局等部门对此类项目备案材料严格审查。
通知要求,各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作,不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司;要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业,严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业;进一步加强对并购、股权出资等方式新设、增资的房地产项目的审批监管和数据审核,商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。
此外,通知说,省级商务主管部门要加强对当地招商引资工作的服务与指导,积极发展绿色节能环保建筑,认真做好今后外资房地产审批备案和统计工作。
近期,外资加速涌入中国,房地产市场首当其冲,引发了房价躁动,一些城市甚至出现较大面积的逆势涨情。业内人士及专家指出,谨防境外热钱将中国楼市当做“蓄水池”大进大出,伺机炒作,亟待堵疏相济“扎紧篱笆”,保障金融体系稳定。
 
央企淡出房地产领域,外资会不会乘虚而入

一直以来,央企财大气粗无人敢比,在房地产领域里耍够了威风,拿地气势如虎,一口气拿出上亿资金从不眨眼。迫于舆论和政府压力,今后央企将分批淡出房地产市场。那外资会不会乘虚而入?日前,嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家实力强劲的境外企业联手组建了合资公司,将在内地东北一些城市从事房地产开发等综合业务。据香港联交所发布公告透露,这3家境外企业的合资公司目前以2.8亿港元的代价成功取得了辽宁省营口市的一地块。
这是新近有关外资涌入中国楼市的一则实例。另据商务部外资司有关数据显示,单在2010年11月,总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司,这一数字是此前两个月的总和。这些新成立的外资房地产开发企业大部分设在二、三线城市。
与此同时,中国房地产的外资投资数量迅速膨胀。来自国家统计局的数据,2010年前11个月,房地产开发企业本年资金来源中,中国国内贷款11245亿元,增长25.0%,利用外资656亿元,增长59.0%。
业内人士分析,多因素造成了中国成为国际游资流入的热点区域。以中国为代表的亚洲新兴经济体经济强势复苏,投资的实际回报率高;2010年下半年,美欧先后出台了金融监管改革框架,要求加强对冲基金和衍生品交易管理,导致国际基金加快布局中国。
目前,中国房地产领域实际利用外资远超官方统计数量。“保守估计,2010年流入中国房地产领域的境外资本将达1200亿元,2010年将站在2004年、2007年外资涌入楼市的两个高峰后的新高峰上。”此乃浙江大学金融系副教授景乃权的观点。
国家统计局投资司有关负责人坦言:“中国房地产企业利用外资可能不仅仅局限于统计上的利用外资,从销售渠道这块热钱的进入是不知道的。”
国家发改委最新一份报告明确指出,流入的外资中既有通过外商直接投资设立,增资房地产企业,境内房地产企业境外融资,外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场,也有部分通过各种隐蔽渠道以热钱的形式潜入。
国际知名物业公司——戴德梁行提供的最新报告透露,由于中国经济持续增长,人民币升值的普遍预期以及投资房地产的高回报率,都使得国际资本看好设立房地产人民币基金。预计未来会有超过80%的外资基金将在中国设立人民币基金,其中绝大部分资金将进入房地产。这是一个值得关注的信号。

外资进入中国国内房地产,是喜是忧;外资究竟扮演了什么角色

不论做什么事,一个人的心态很重要,改革开放初期我们怕外资引不进来,所以制定了很多优惠政策吸引人家来。如今真的来了,甚至一下子来得很多、很突然、数额很大时真要好好想想,怎么使用、怎么防范金融风险。不要外资没来想外资,外资来了怕外资。有业内人士认为,外资的涌入成为今后房价在调控不断加码之年异常躁动的主动力。国家统计局数据显示,2010年11月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%,涨幅较上月的0.2%有所扩大。12月以来,中国国内不少城市房价上涨预期较强,地价进一步冲高。
东南沿海著名侨乡福州的房地产市场是利用境外资本较多的城市之一。业内人士透露,近年来,从多种渠道进入当地房地产开发、销售市场的外资成分占总额的1/3左右。如此大比例的境外资本是导致福州房价出现较高程度泡沫的重要原因之一。
前不久,中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心所联合完成的《中国住房发展报告(2010~2011)》绿皮书指出,在全国35个主要城市中,作为二线城市的福州房价竟以70.3%的泡沫指数超过北京、上海、深圳等一线城市,名列全国第一。
浙江大学金融系副教授景乃权指出,从外资这一波涌入房地产的趋势来看,跟2004年、2007年的情况截然不同,外资不再是简单的财务投资者,而是更多地向房地产产业链的上游延伸,包括建筑材料、施工、设计等各个开发环节。这些新的特点和趋势,也许将在更大程度上推高房价。
据戴德梁行报告,回顾2006年至2007年,摩根士丹利等海外巨头通常采取成栋购买一线城市成熟物业的形式牟利。金融危机发生后,一些大型境外投资机构纷纷转手物业撤离回国“救火”。而2009年底至今,外资卷土重来之势日渐凶猛,在房地产领域投资如滚雪球般,却干扰了中国内地政府在房地产领域不断加码的调控举措,削弱其应有的成效。

外资进入是否可以加快房地产开发进度,谨防大进大出

商务部日前紧急发的通知指出,为确保房地产调控政策取得实效,要求切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查;加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范,抑制投机性投资;进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。
业内人士及专家指出,面对来势汹汹的境外游资,在现有的一些措施基础上,建立堵疏相济的新机制,保障金融体系稳定,为实施新一轮的楼市调控奠定良好基础。
第一,加强调控监管,防止境外热钱短期内“大进大出”。景乃权建议,有关部门应考虑实施有管理的浮动汇率制度,构筑起强大的金融安全阀,这样不仅可以避免国际游资的剧烈冲击,防止国际游资的过量涌入和出逃,更能够保障金融体系的稳定。
第二,针对外资基金将大举进入中国房地产业,有关部门应及时采用税收、信贷等综合手段调控外资在房地产市场的投机。同时,尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。特别是目前外资流入房地产市场底数不清等问题,要加强统计分析;充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用,根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系,及时掌握市场态势,制定有效的政策和措施,预防外资对房地产进行炒作。
第三,还应有效疏导入境热钱。境外热钱涌入中国更多的是针对股市、楼市,而目前楼市调控面对的形势日益复杂,应及时完善措施,即设法将进入中国的境外资本更多地引到风险投资基金领域,推动培育新兴的技术产业。

外资进入,对中国国内房地产调控会产生什么影响?

 一位20世纪90年代来北京工作的美国人,一来北京就给来华投资的美国公司做法律咨询,十几年下来,他已经在北京城里买了八九套豪华四合院,他是自住吗?肯定不是。招待客人、亲戚、朋友也用不了这么多。房子是不动产,搬不动更带不走,能带走的肯定是“真金白银”。这种现象肯定不止一两个人,也不仅仅在北京才有。外资的进入,一时还看不清楚时,要密切关注。中国国内房地产调控政策效果刚有所显现,外资却开始涌入国内房地产业“抄底”,黑石、摩根斯坦利、高盛等众多国际投资公司都以不同形式进入中国房地产业。
业内分析认为,这一方面是由于银根收紧及房地产调控政策,中国国内不少房地产企业融资困难,于是便将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资;另一方面,从长远来看,中国房地产业前景依然良好,而房地产业是典型的暴利行业,所以对外资充满诱惑,当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机。外资涌入中国国内房地产业。是抄底,还是投机?外资的流入会否干扰中国房地产调控新政?对此,业内是众说纷纭。
据媒体报道,为了抑制房价,日前有关部门出台新规定:境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房,而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。据相关人士透露,该规定主要为针对目前大量热钱流入内地楼市,扰乱了现有购房秩序的现象而出台,从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。热钱是一股破坏性极大的祸水,确实应该严肃对待,不过,中国国内限制外资进入房地产市场并不是大姑娘坐轿头一回,过去反反复复的折腾也没有解决多大问题。如今再一次抛出貌似杀手锏的规定究竟有何效果,是令人怀疑的。而且,外资进入房地产市场涉及到方方面面,不像我们想象的那样简单,其间的奥妙值得我们深思。
其实,早在2010年9月8日,上海浦东陆家嘴一幅面积54415.3平方米的住宅用地经过多轮竞拍,最后落入港资企业九龙仓之手,而与之对决的几家央企终于败下阵来。最终,此地块以48.28亿元成交。与其拍卖底价相比,溢价率高达41%。在媒体惊呼的同时,一种观点也在蔓延,即投机性外资推高了内地的房价,应对外资采取抑制控制政策。
央企的财大气粗似乎是妇孺皆知的。在陆家嘴的土地拍卖市场上,央企竟然敌不过九龙仓,除了说明九龙仓的疯狂之外,恐怕说明不了别的。而疯狂与投机是一脉相承的,是一枚硬币的两面。九龙仓抬高了地价,自然也抬高了房价。据说,以土地拍卖价计算,上述土地之商品房的楼板价已达到每平方米35490元。加上建筑成本等其他费用,房价不知道高到哪里去了。相反,如果没有九龙仓的瞎起哄与叫板,地价不会这么高,建基其上的房价也会矮上一大截。因此,控制外资进入房地产的呼吁掷地有声。
外资进入房地产开发领域,形成更多的资金追逐有限的土地与建材的局面,从而抬高了地价与建材价格,最终抬高了房价,以致国内民众要面对更高的房价,利益因此受损。结论自然而然就是要抑制外资进入房地产开发领域。这是我们的逻辑。
早在外资进入房地产开发领域之前,小规模的外资购房就在许多城市出现了。诸如北京、上海、深圳等经济发达城市的房地产市场上不乏外籍人士的身影。随着房地产市场跌宕起伏的,便是我们对待外籍人士购房政策的阴晴变化。房地产市场低迷了,就网开一面,允许外籍人士买房;当房地产市场火爆、房价高涨之时,就限制外籍人士入市购房。这样做看起来是为了抑制过热的市场,让市场降温,让中国国内的老百姓买到便宜的房子,实际上是帮了老外的忙,让他们低价入市,价高时远离市场。我要是老外,一定要给有关部门送去锦旗,感谢它们恰如其是的提醒与无微不至的关怀,让老外们远离房地产风险。
我们之所以如此行事,也是基于以下逻辑:外资购房加重了市场需求的砝码,抬高了房价。中国国内民众因此要付出更高的代价。因此,我们必须抑制外资购房。
无论是抑制外资进入房地产开发领域,还是控制外籍人士购房,我们的逻辑都是线性的、简单化的,只看到事情的一面,而忽略了另一面;只看到了负面影响,而没有看到其积极的作用。
外籍人士在中国国内市场购房,在供应一定的条件下,确实会扩大供求缺口,激化供需矛盾,导致房价上涨,以致民众为房子要付出更多代价。但是,外籍人士购房直接增加了开发商可支配资源,增强了开发商实力,有助于他们扩大开发规模,增加房屋供给。这反过来有助于抑制房价上涨。如果不允许外籍人士购房,也许一些房屋就会被积压,就会压价销售。这样之下,购房者获得了好处,可开发商损失了利润。一得一失,似乎是从左口袋里挪到右口袋里,没有所谓的净福利损失,但开发商受损之后的供给能力会相形见绌。如上所述,外籍人士购房之举,虽然助推了房价,但增大了开发商的利润。中国国内民众虽然为了买房会支付较高的代价,但开发商增多的利润会用于增加消费与房地产投资。由此产生的机会将增加民众的收入与房地产市场的供给。由此,先前因购房而多支出的这部分可以称作“损失”的东西将变成后来者的收入与较低的房价。也就是说,前者的“损失”会由后者的“收益”来弥补。由此,从动态的角度来看,限制外资购房,对当下的购房者是利好,对其他民众是利空;而鼓励外资购房,对当下的购房者是利空,但对不购房者是利好。
限制或不准外资进入房地产开发领域,会减少市场供给,致使房地产市场供不应求,房价高企,结果是购房者支出更多,开发商利润更高。允许外资开发房地产,增大了开发商群落,增加了开发商实力,有助于加大房地产市场的供给,有利于房价的稳定,购房者由此受惠。而且,外资的加入,打破了中国国内企业一统江山的局面,有利于形成多样化的市场竞争格局。这对购房者来说,是非常有益的。由此,允许外资担当开发商角色,对购房者是利好,对开发商是利空;相反,不允许外资进入房地产开发领域,对购房者是利空,对开发商是利好。
总之,外籍人士购房之举抬高了房价只是问题的一面,还有带来利润的另一面;外资进入房地产开发领域抬高了地价也只是事情的一方面,这种进入也会带来许多有利的其他方面。总体上,在一般情况下,外资进入房地产市场是利大于弊的好事。由此,在对待外资进入房地产市场问题上,我们要抱有更宏观、更长远、更全面的眼光,而不要就事论事,更不要为了应付一时之需而造成决策失误。

外资进入中国国内房地产是否可缓解房企资金压力

近日,美国宝湾集团董事长李可在接受媒体采访时表示,一系列的宏观调控后,中国火爆的房地产市场有了很大程度的降温,现在是外资进入中国房地产市场的最好时机。
2010年4月份注定要成为中国房地产市场的一个重要节点。新“国十条”领衔的一系列房地产调控政策被成为史上最严厉调控,让过热的楼市迅速冷却了下来。李可认为这次调控很及时,很必要。
从2009年12月份二手房营业税的调整开始,政府出台了密集的政策遏制过快上涨的房价。然而,2010年全国“两会”刚结束的3月15日,北京连出了3个高价地块,不仅迅速将北京的房价推向一个历史的高度,更是对房地产决策部门的公然挑衅。
李可表示,房地产市场越火爆,投资者和投机者对市场预期就越高,必然助长房价。这显然对房地产市场的健康持续发展不利。
他同时表示,这轮调控必将挤掉投机性购房的水分,从市场上二手房供应量暴涨就可见一斑。不过对中国房地产市场的长期发展前景,我们还是很看好。美国宝湾集团是一家集房地产开发、管理和投资为一体综合性集团公司,具有很强的资金实力和房地产开发、管理经验。旗下子公司有新东方开发管理有限公司和上海宝湾新东方房地产开发有限公司等。
先进理念和成功经验是我们的优势,宝湾集团将结合区域实际情况和自身条件,在中国房地产市场发展中实现多赢。李可表示,在内蒙古投入了25亿标志着美国宝湾集团正式进入中国市场。目前我们正在北京CBD地区洽谈一个项目,能占领市场的最高点是我们的努力方向。
2009年9月7日,锡林郭勒盟行政公署与美国宝湾集团东方开发管理有限公司就投资开发锡林三号湖区域、建设超5星级酒店等事宜签订投资协议书。美国宝湾集团东方开发管理有限公司以市场化方式参与开发锡林三号湖周边2000亩区域。该公司计划2009年底前完成该项目的修建详细规划,2010年6月份前完成施工设计并开工建设,2013年6月份前完成2000亩区域的整体开发工作,将投入不低于25亿元人民币。同时,该公司在锡林三号湖区域建设超五星级酒店,计划2010年6月份开工建设,2012年6月前建成投入使用。
美国宝湾集团,由跻身于美国知名地产和建筑专家行列,曾任美国五大不动产商VMS Realty的副总裁、美国东帝士集团总经理等要职的旅美侨商李可先生,于1997年创建于加州三藩市。集团下属宝湾控股有限公司、东方开发管理有限公司、上海宝湾东方房地产开发有限公司、上海宝湾开发管理咨询有限公司以及宝湾控股基金公司。
外资进入房地产,有些是来投资办实业的,当然也是来赚钱的。有些是来炒一把开溜的人。我们可以建立两个“哨卡”,一个是来时查明背景,有无不良记录。走时查阅卷走多少财富。如果一进一出超出寻常就要采取对策。就像到了朋友家,来要提前打招呼,进过同意,走时不能不辞而别。市场经济不是自由经济,一定要确保房地产市场稳定,一定要对外资进行必要监管监控。(摄影  常枫)


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